Форма договоров
При покупке квартиры на сегодняшний день Вам могут быть представлены различные виды договоров. Сделка может совершаться как на вторичном, так и на первичном рынках. И в первом и во втором случае, есть свои плюсы и минусы. Покупая вторичное жилье, Вы покупаете квартиру с собственностью, но после проживающих в ней ранее людей. Покупая квартиру в строительной компании, Вы получаете абсолютно Ваше жилье, в котором отсутствуют риски оспаривания сделок со стороны предыдущих собственников, отсутствуют обременения, с новыми коммуникациями, благоустроенной территорией и современными характеристиками. Если Вы приобретаете квартиру на раннем этапе строительства, то ее стоимость будет значительно ниже, чем квартира в готовом доме с собственностью. Также существуют различные схемы оплаты, позволяющие купить квартиру именно по Вашим возможностям, такие как рассрочка, ипотека, реализация субсидии, а также различные акции и скидки. И вместе с тем, покупая квартиру на строительном рынке, необходимо понимать, что существуют различные формы договоров со своими особенностями. Чтобы полностью обезопасить себя и правильно выбрать, какой договор лучше подписывать при покупке, обратитесь в нашу компанию «Невский Фундамент». Наши грамотные специалисты отдела продаж, а также юристы помогут Вам сориентироваться во всех нюансах покупки. Сейчас на строительном рынке существуют, как правило, следующие виды договоров:
1) договор долевого участия в строительстве;
2) договор ЖСК;
3) предварительный договор купли-продажи;
4) договор инвестирования
Договор долевого участия в строительстве
Правовая база договора:
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие пункты:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если какой-то из этих пунктов отсутствует в договоре, то этот договор не может считаться действительным.
Необходимые документы, которые должны быть у застройщика, предлагающего квартиры по Договору долевого участия:
1. Разрешение на строительство, выданное Государственным архитектурно-строительным надзором. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
2. Проектная декларация. Проектная декларация - это документ, содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства. Оригиналы этого документа хранятся у застройщика, а копии распространяются через СМИ.
3. Документы, подтверждающие право застройщика строительства на данном земельном участке. Документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка.
Более того, Договор долевого участия считается официально заключенным с момента государственной регистрации. Это абсолютно исключает риск «двойных продаж», когда в отношении одного и того же объекта заключаются несколько договоров с разными покупателями.
Договор инвестирования или соинвестирования
Договор инвестирования - (в строительстве, недвижимости) — это двустороннее (многостороннее) соглашение, заключенное между юридическим лицом (застройщик, заказчик, инвестор) и юридическим или физическим лицом (застройщик, инвестор, соинвестор), направленное на объединение совместных усилий (в том числе путем объединения денежных средств) для осуществления строительства объектов и их реализации.
Правовая база договора:
- Федеральный закон от 25.02.99 (в ред. от 22.08.04) № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»,
- Закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ,
- Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2).
По данному договору застройщик, согласовав проектную документацию и получив разрешение на строительство, обязуется построить жилой дом за счет собственных и привлеченных средств. Застройщик заключает с инвесторами договор инвестирования. В соответствии с указанным договором, инвестор после внесения денежных средств, приобретает право требования на приобретение квартиры в собственность в порядке, в сроки и на условиях, установленных договором.
Договор уступки прав требования (цессия)
Уступка и переуступка прав требования по договору - одна из распространенных в наше время видов сделки с недвижимостью, при которой одна сторона по договору передает другой стороне права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной. В данном случае, как правило, третьей стороной выступает застройщик. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был изначально заключен договор с застройщиком. Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах. Право первоначального покупателя переходит к новому покупателю именно в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Чаще всего переуступка квартиры подразумевает собой сделку, при которой стоимость квартиры ниже, чем стоимость квартир в том же жилом комплексе, чем у застройщика. В основном, при переуступке прав требование необходимо внесение полной стоимости квартиры.
Данный вид сделки требует консультации, и участия в ней специалиста. Компания «Невский фундамент» поможет Вам оформить документы и приобрести квартиру в любое удобное для Вас время.
Предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор купли продажи или договор о намерении – одна из форм договора для приобретения жилья. Была популярна до вступления в силу Договора долевого участия №214 ФЗ. Основное отличие данного договора от Договора долевого участия в том, что предметом договора является намерение в дальнейшем (после сдачи дома в эксплуатацию и получения собственности на квартиру) заключить договор купли продажи квартиры. Данный вид договора не требует регистрации в ФРС. В наше время предварительный договор встречается, в основном, в тех домах или жилых комплексах, строительство которых началось до вступления в силу 214 ФЗ. Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного
Договор ЖСК
Жилищно-строительный кооператив или ЖСК – форма договора приобретения недвижимости, которая последнее время получает все большее распространение, хотя возник этот вид договора еще в советские времена.
Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Все члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. В ЖСК могут объединяться граждане для строительства нового дома, приобретения новых или капитально отремонтированных домов либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции, осуществления ремонта на собственные средства и т.д.
