Договор ЖСК при покупке новостройкиЮридические тонкости покупки по договору ЖСКДоговор инвестирования строительства

Форма договоров

 

 

При покупке квартиры на сегодняшний день Вам могут быть представлены различные виды договоров. Сделка может совершаться как на вторичном, так и на первичном рынках. И в первом и во втором случае, есть свои плюсы и минусы. Покупая вторичное жилье, Вы покупаете квартиру с собственностью, но после проживающих в ней ранее людей. Покупая квартиру в строительной компании, Вы получаете абсолютно Ваше жилье, в котором отсутствуют риски оспаривания сделок со стороны предыдущих собственников, отсутствуют обременения, с новыми коммуникациями, благоустроенной территорией и современными характеристиками. Если Вы приобретаете квартиру на раннем этапе строительства, то ее стоимость будет значительно ниже, чем квартира в готовом доме с собственностью. Также существуют различные схемы оплаты, позволяющие купить квартиру именно по Вашим возможностям, такие как рассрочка, ипотека, реализация субсидии, а также различные   акции и  скидки. И вместе с тем, покупая квартиру на строительном рынке, необходимо понимать, что существуют различные формы договоров со своими особенностями. Чтобы полностью  обезопасить себя и правильно выбрать,  какой договор лучше подписывать при покупке, обратитесь в нашу компанию «Невский Фундамент». Наши грамотные специалисты отдела продаж, а также юристы  помогут Вам сориентироваться во всех нюансах покупки. Сейчас на строительном рынке существуют, как правило,  следующие виды  договоров:

1) договор долевого участия в строительстве;

2) договор ЖСК;

3) предварительный договор купли-продажи;

4) договор инвестирования

Договор долевого участия в строительстве

Правовая база договора:

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать следующие пункты:

1)  определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2)  срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3)  цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4)  гарантийный срок на объект долевого строительства.

Если какой-то из этих пунктов отсутствует  в договоре, то этот договор не может считаться действительным.

Необходимые документы, которые должны быть у застройщика, предлагающего квартиры по Договору долевого участия:

1.      Разрешение на строительство, выданное  Государственным  архитектурно-строительным надзором. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

2.      Проектная декларация. Проектная декларация - это документ, содержащий информацию о застройщике и о проекте строительства. Оригиналы этого документа хранятся у застройщика, а копии распространяются через СМИ.

3.      Документы, подтверждающие право застройщика строительства на данном земельном участке. Документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка.

Более того, Договор долевого участия считается официально заключенным с момента  государственной регистрации. Это абсолютно исключает риск «двойных продаж», когда в отношении одного и того же объекта заключаются несколько договоров с разными покупателями.

Договор инвестирования или соинвестирования  

Договор инвестирования - (в строительстве, недвижимости) — это двустороннее (многостороннее) соглашение, заключенное между юридическим лицом (застройщик, заказчик, инвестор) и юридическим или физическим лицом (застройщик, инвестор, соинвестор), направленное на объединение совместных усилий (в том числе путем объединения денежных средств) для осуществления строительства объектов и их реализации.
Правовая база договора:

- Федеральный закон от 25.02.99 (в ред. от 22.08.04) № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»,

- Закон РСФСР № 1488-1 от 26.06.91 (в ред. 10.01.03) «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующий в части норм, не противоречащих Федеральному закону № 39-ФЗ,

- Гражданский кодекс РФ (часть 1 и 2).

По данному договору застройщик, согласовав проектную документацию и получив разрешение на строительство, обязуется построить жилой дом  за счет собственных и привлеченных средств. Застройщик заключает с инвесторами  договор инвестирования. В соответствии с указанным договором, инвестор после внесения денежных средств,  приобретает право требования на приобретение квартиры в собственность в порядке, в сроки и на условиях, установленных договором.

Договор уступки прав требования (цессия)

Уступка и переуступка прав требования по договору  - одна из распространенных в наше время видов сделки с недвижимостью, при которой одна сторона по договору  передает другой стороне права и обязанности, имеющиеся у нее перед третьей стороной. В данном случае, как правило, третьей стороной выступает застройщик.  Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был изначально  заключен договор с застройщиком. Возможность заключения договора уступки не зависит от схемы оформления, а значит, возможна при любых схемах.  Право первоначального покупателя  переходит к новому покупателю  именно  в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Чаще всего переуступка квартиры подразумевает собой сделку, при которой стоимость квартиры ниже, чем стоимость квартир в том же жилом комплексе, чем у застройщика.  В основном,  при переуступке прав требование необходимо внесение полной  стоимости квартиры.

Данный вид сделки требует консультации, и участия в ней специалиста. Компания «Невский фундамент» поможет Вам оформить документы и приобрести квартиру в любое удобное для Вас время.

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли продажи или договор о намерении – одна из форм договора для приобретения жилья. Была популярна до вступления в силу Договора долевого участия №214 ФЗ.  Основное отличие данного договора от Договора долевого участия  в том, что предметом договора является намерение в дальнейшем (после сдачи дома в эксплуатацию и получения собственности на квартиру) заключить договор купли продажи квартиры. Данный вид договора не требует регистрации в ФРС. В наше время предварительный договор встречается, в основном, в тех домах или жилых  комплексах, строительство которых началось до вступления в силу 214 ФЗ. Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы. Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного

Договор ЖСК

Жилищно-строительный кооператив или ЖСК  – форма договора приобретения недвижимости, которая последнее время получает все большее распространение, хотя возник этот вид договора еще в советские времена.

Жилищно-строительный кооператив – это  добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110 ЖК РФ). Все члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. В ЖСК могут объединяться граждане для строительства нового дома, приобретения новых или капитально отремонтированных домов либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции, осуществления ремонта на собственные средства и т.д.